深圳市城市更新专项规划
深圳市城市更新项目操作步骤？
深圳城市更新项目操作流程？
1.前提条件：我市城市更新总体规划中划定的拆除重建类城市更新模块，未划归单元的且满足条件的自主拟订升级模块。
2.明确申请行为主体： 由其机构进行上报:权利主体（如村民委员会等）/权利主体委托的单一企业登记（个人或公司）/市、区政府相关部门。
3.更新改造意愿征集：单一权利主体允许；2/3总面积、总数，多土地的4/5总面积。
4.申请材料提前准备： 申报单/升级模块范畴工程图纸/现况所有权/房屋建筑信息内容/更新改造意愿书/相片。
5.审核全过程：区升级办核查材料（5个工作日）——区升级办资格认定、审查、综合判断（20个工作日）——申报主管机构，核查材料，按批号综合产生升级计划草案，并公示不得少于10天——报政府审核——审批通过后5个工作日内公示公告。
第一阶段达成的成效（公示公告）：
6.成效： 第一阶段达成的成效：公示公告
工改工城市更新项目操作步骤？
一、升级意愿征集与方案申请
（一）前期准备工作
依据《深圳市城市更新单元规划制定目标申请引导（实施）》，城市更新项目方案申请务必同时满足下列三个条件：
（1）合乎有关规划及分区规划指标值；
（2）拆除重建类城市更新项目合理合法商业用地占比需做到60\\%之上（综合整治类项目为50\\%之上）；
（3）升级意愿做到相对应规定。
针对全深圳市目前的城市更新项目而言，绝大部分都无法同时满足以上三个条件。因而，需进行项目方案申请前期准备工作，促进项目达到以上申报条件。
实际构思有：
（1）针对整体规划不符的升级项目，需提前进行规划研究，申请办理规划调整。也可将项目先列入升级方案，待编写升级单元规划时再进行调整。深圳本地某房地产开发商的做法就是开展规划区综合，以提升总体规划阶段的讨价还价主力资金；
（2）针对合理合法占比不足的项目，一般采用非农业用地（或征收土地退还商业用地）指标值开展遮盖，或是进一步完善范围之内“两规”、备案历史遗留商业用地等手续（据统计，“两规”已停止业务受理，“新三规”一部分规划区示范点已经完成，等下一步实施办法出台后归类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调节“分母”；
（3）针对升级意愿未达到的项目，则根据申请规定对各类别小区业主各自进行意愿征集工作中。
对以上第（2）条，应用非农建设用地（或征收土地退还商业用地）指标值遮盖以满足项目合理合法商业用地占比超过60\\%及以上时，需股份合作公司举办股东大会开展决议并公正。举办股东大会前需与股份合作公司开展充分沟通，明确合作模式，包含指标值总数、权利与义务和赔偿方式等。依据街道办事处规定，还需要进行资产报告评估，项目项目可行性等工作，并按照要求到街道社区集体资产公司办公室开展办理备案。股东大会公正，需公证机关派工作人员现场进行公正，并出具公证委托书。
对以上第（3）条，城市更新项目升级意愿必须达到相对应规定：
1、单一土地须占建筑面积2/3左右且占总数量2/3以上的权利主体允许
2、旧城区、老屋村、原农村集体经济组织和原群众在依规划定的非农建设用地范畴外所形成的完工地区，需经原农村集体经济组织继受单位的股东大会或股东代表大会决议允许；或经占建筑面积2/3左右且占总人数2/3以上的权利主体允许，并且经过原农村集体经济组织继受单位同意
3、好几个土地，允许申请办理拆除重建土地的面积占据拆迁范围用地面积4/5。好几个土地项目，前提是每一个土地先要做到“双2/3”的需求，随后允许申请办理拆除重建土地的面积占据拆迁范围用地面积4/5就可以。因而，需分别对全国各地块小区业主开展意愿征集。
针对团体物业，可按照上述规定举办股东大会开展决议，允许进行城市更新；针对个人物业，优先选择征集有正规产权年限业主的意愿。若仍不能满足意愿规定，则需进一步征集无合理合法产权年限业主的意愿，该部分物业需由股份合作公司出来，确定产权年限后进行意愿征集，最后以满足多土地意愿征集申请规定。
项目达到之上三个申请要求后，就可以依照申请引导的需求整理材料开展方案申请了。
（二）举办股东大会
依据上述前期准备工作剖析，涉及到旧城区用地的项目，在方案申报时有多个事宜必须举办股东大会。为减少工作量，可对上述工作进行合拼，如非农业协作决议，升级意愿决议等。在实际工作中，可以与股份合作公司签署《框架合作协议》的形式，在股东大会上一次表决通过。因而，《框架合作协议》一般包括升级意愿、非农业协作及其合作模式和工作经费等内容，对早期事项进行决议，对其后期工作开展分配。
举办一次股东大会决议内容一般包括：
（1）允许对项目规划区及片区内团体物业开展城市更新；
（2）允许将股份合作公司对应的非农业指标值开展城市更新项目协作，允许协作双方协商确定的合作模式和赔偿方式；
（3）允许签署《框架合作协议》，并按照约定相互配合进行下一步工作；
（4）明确项目申请行为主体。
由于对好几个事项进行了合拼，因而以上各类决议内容及各类关键点需要在举办股东大会前与股份合作公司、股东代表开展深入沟通和商议，如果需要可以进行预决议，以保证股东大会一次性顺利召开。股东大会当日，可同时进行投资者个人物业意愿征集工作中。
（三）个人物业意愿征集
不断加强股份合作公司主动性，让投资者及小区业主相互配合进行个人物业意愿征集工作中。优先选择征集有合理合法商业用地或房地产办理手续（含土地出让合同、土地使用权证、历史遗留处理决定书、两规证书等）的工厂企业、个人业主的意愿。若仍无法做到申请规定，还需要进一步征集无合理合法商业用地或房地产手续的工厂企业、个人主的意愿。
二、物业测绘工程
物业测绘工程的目的在于获得房屋建筑数据信息，做为中后期拆迁谈判和制订补偿标准的依据。能与信息收集、意愿征集及土地确权等工作与此同时进行。可以从股份合作公司的配合下，前期进行股份有限公司团体物业测绘工作，有条件进行团体外物业及个人物业测绘工作。
总体思路如下所示：
第一步，首先对集体的隶属范畴和集体物业的现状、总建筑面积开展查丈，为项目合作协议及公司股东会议表决提供依据；
第二步，对股份有限公司领导人员及适用改造的业主的物业开展查丈、意愿征集、土地确权，避免日后发生违反规定加层个人行为；
第三步，搞好别的业主的工作中，一并开展物业测绘工程，获得比较精确的数据信息，保证做到项目项目立项的需求；
第四步，对不受影响申请要求的剩下业主的物业开展测绘工程，推动中后期项目拆迁谈判。
运用查丈机遇以获取项目项目立项的各项材料，创建小区业主资料库，为进行拆迁谈判做早期引导和埋下伏笔。为防止重复工作，提高效率，一般来说物业测绘工程、意愿征集、土地确权等工作可交叉式与此同时进行，以减少项目推动的环节，节约各种支出。
三、编写城市更新单元规划
聘用有资质的规划设计单位编写项目升级单元规划，与整体规划国土部门深入沟通，报验，以获得对公司有利的审批指标值。
升级模块总体规划先由区国土部门开展审批和公示公告，公示公告完毕后报市升级办核查，并报请规土委技术性会议审议和建环委决议，审议通过后进行公示。
四、拆迁谈判和补偿安置
在升级单元规划报验的同时就可以进行拆迁谈判工作中。团体物业的房屋拆迁补偿可根据销售市场规范，在《框架合作协议》中进行确立。个人物业房屋拆迁补偿，需制订《拆迁补偿安置工作方案》，在方案中依照物业类型和市场水准，明确统一科学合理的拆迁补偿标准和暂时安装方法。
（一）房屋所有权和总面积确定
动迁区范畴内原群众已办理房地产业支配权证书的，需出示高效的房地产业支配权资格证书正本，确定房屋所有权。已取得房地产业支配权证书的，按房地产业支配权资格证书载明的总建筑面积确定。
动迁区范畴内原群众未办房地产业支配权证书的，需出示高效的土地使用证明材料及合理合法报建手续，确定产权年限。未取得房地产业支配权证书的，按政府机构认可的测量报告里的总建筑面积确定。
（二）制订拆迁补偿标准
《深圳市城市更新方法实施办法》明文规定了三种弥补方法，即货币补偿、物业换置及二者相结合的方式。依照房屋建筑种类：祖宅、建造住房、现况商业服务、办公室、临时建筑、擅改运营物业等类型，明确赔偿方式和补偿标准，明确搬迁安置补助标准，如果需要对团体物业盈利进行补偿。同时在《拆迁补偿安置工作方案》中明确一定的奖励机制，激起小区业主相互配合主动性。
与升级范围之内全部产权人签署《拆迁安置补偿协议》后，即产生项目单一的权利主体，向区旧城改造单位申请办理确定项目执行法律主体，同时与区旧城改造单位签署《项目执行监管协议》，交纳项目担保金。
五、土地使用权出让
确定项目实施主体，进行建筑物拆除工作后，立即销户项目范围之内原有的房屋产权证书，与区整体规划国土部门、股份合作公司签署《征转地补偿协议》，健全征转地办理手续。随后向整体规划国土部门申请办理升级项目用地审批。审批通过后，向区整体规划国土资源局申请办理签发《建设用地方案图》、《建设用地规划许可证》，并进行土地价格计算，交纳土地价格及相关费用后，签署《土地使用权出让合同》，并及时申请办理《不动产权证书》，以开展项目股权融资。
六、土地开发报建
城市更新项目签署《土地使用权出让合同》后，即依照正常的土地规划报建流程开展开发建设。主要包含下列连接点：
（1）发改部门申请办理社会投资项目项目立项；
（2）环保局申请办理基本建设项目环境影响评估；
（3）基本建设工程方案设计审核；
（4）消防设计方案、人防工程审批审核；
（5）水务部门申请办理大城市排水许可；
（6）整体规划国土部门申请办理建设工程规划批准；
（7）基本建设工程开工验线；
（8）建筑施工批准；
（9）公用设施及配套保障性住房转交；
（10）房地产预售测绘工程；
（11）签署预售款监管协议书；
（12）整体规划国土部门签发房地产业预售证；
（13）项目完工测绘工程；
（14）基本建设项目工程验收及办理备案；
（15）房地产预售合同备案；
（16）房地产业初始登记；
（17）房地产业二级转移登记