铁像寺水街商铺
成都仿古小镇龙潭水乡为何“昙花一现”？
成都仿古小镇龙潭水乡为何“昙花一现”？
龙潭水乡，和古北水镇有点类似，都是文旅小镇、都强调水的元素、都是位于大城市周边，但运营几年后的结果大相径庭：一个门可罗雀，一个风头正盛。
不妨从旁观者的角度，分析下龙潭水乡如何系统性失败，但愿为后来者提供一丝丝有意义的提醒。
1优越的大区位弥补不了小区位的尴尬
龙潭水乡位于成都市东北三环外，距天府广场的直线距离只有12公里，区位可谓优越；成都市有常住人口1600万，又有休闲娱乐的城市文化，消费市场可谓雄厚；成都新一轮规划明确“东进”战略，城市重心向东倾斜，未来可谓光明。
但，为什么开街五年来人气越来越惨淡？
来看一下龙潭水乡的小区位环境，项目位于龙潭总部经济城内，虽说是总部经济城，但和传统意义上的总部经济不同，周边工厂用地比较多，像水乡西侧，蓝色屋顶为大片的工厂用地，工人居多，处于传统工业经济发展阶段，大部分人在车间而不是写字楼，消费能力和消费习惯，与水乡定位的中高端品质消费不匹配。
龙潭经济城，虽然成为城，但配套设施跟不上，居住用地偏少，住宅价格在成都三环内外属于价格较低地段，常住居民较少，也影响日常人气的烘托。
工业厂房偏多，常住人口偏少，造成小环境很难营造出休闲度假的氛围，试想，有几个人愿意穿过工厂区域，来到周边都能看到车间的位置休闲娱乐，与环境的格格不入，影响项目品质的完美呈现。
2交通看似便利实际上被围困
龙潭水乡位于三环和四环之间，周边虽然有三环、四环、沪蓉高速、成华大道、龙潭路等交通干道经过，交通看似很便利。
再看看周边，密密麻麻的铁路将龙潭水乡围合起来，铁路往往对城市片区割裂性较强，一个城市铁路两侧会有截然不同的风貌，龙潭水乡有N条铁路，将看似便利的交通、优越的区位阻挡的严严实实，成都本地人开车过去就会觉得比较麻烦，更不要说外地游客，可能外地游客还没到达水乡，就被转晕了，也会被周边其他几个古镇截留。
因为项目周边工业厂房较多，配货的大货车也比较多，开小车的遇到大货车，一般都会躲得远远的，遍地的大货车对消费出行心理影响较大，同时，大货车的噪音也会对项目品质造成影响，没几个人喜欢坐在古色古香的咖啡屋里，看着外面的大货车呼啸而过。
另外，因为龙潭经济城车流量较少，成了成都好几个驾校科目三的训练场，一方面说明这边人气较弱，适合练车，另一方面，没几个老司机喜欢在新司机里驾驶车辆前进。
交通便利看似能够促进项目的通达性，但交通的性质也会成为弱化因素，并不是有几条主干道就万事大吉。
3好看的皮囊千千万 有趣的灵魂难寻觅
龙潭水乡的工程开发可谓精致，古香古色的建筑，小桥流水的情景，多样化的植物搭配，苏州园林式风格，被誉为成都的“周庄”，但宣传时又成为成都的“清明上河园”，清明上河园属于宋朝北方特色，光从宣传定位就可以看出经营者对自身认识的混乱。
养过花的人有个经验，花在土地里会生长很茂盛，气色很好，移到花盆里，空间变小，可吸收的土壤变少，只能靠不断的浇水和施肥才能保证营养，但花的色泽和饱满度，比田地里要差不少。
田地里土壤各类营养物质含量丰富，风和日丽，雨水浇灌，可谓充分接地气，也可以这植物有灵魂，但脱离了熟悉环境后，很容易水土不服，灵性缺失。
龙潭水乡是典型的苏州园林风格，坦白的说，在仿古建筑里，质量算是上乘，但把江南的元素生硬的放在天府之国，调性总觉得怪怪的，很难入挑剔成都人的法眼。
成都作为旅游城市，市区的文旅商业街，宽窄巷子、锦里、大慈寺太古里、文殊坊、铁像寺水街，无一例外，都是围绕货真价实的历史建筑，植入现代化的运营理念，让消费者觉得有特色，有明确的场景记忆，独特性是文旅项目成功的必要因素之一。
成都远郊的黄龙溪、洛带、街子、安仁、平乐、西来等古镇，都是拥有几百年历史的古镇，周边是田园风光，有山有水，有比较好的穿越感，适逢周末节假日，人气都还不错。
龙潭水乡的定位相当尴尬，既没有可以来的人文典故，又没有镇宅的历史建筑，周边是厂房或者写字楼，缺乏旅游场景转换的仪式感。
而且建筑设计的理念里，竟然把红楼梦的元素放进来，园内一核心建筑群，将12条主体街巷分别以《红楼梦》金陵12钗命名，对应每一钗的属相，并在街口设立从苏州民间收集而来的12生肖石雕。
所以说，龙潭水乡定位是模糊的，缺乏接地气的灵魂，没有了灵魂，就像外表精致美丽的行尸走肉，人气冷清在所难免。
4工业用地身份的尴尬
据新闻媒体报道，龙潭水乡用地于2011年2月取得国土使用权证，发证机关为成都市国土资源局，地类用地为工业用地。2012年4月该宗地取得建设用地规划许可证，用地项目名称为非生产性工业科研用房及配套设施、公厕，用地性质为一类工业用地。
查一下龙潭经济城的规划图，项目用地果然为工业性质，工业用地上搞文旅开发，存在较多的潜在风险，没有产权，较起真来很多事实说不清楚。
如果文旅项目连用地性质都能含含糊糊，不出问题还好，出了问题，像是致命伤，后患无穷。
文旅项目还是要踏踏实实地把用地性质解决好，避免潜在的商业纠纷。
5动线布局混乱 柳暗花明同一村
前面说了，龙潭水乡的外围道路路况复杂，影响消费者快捷到达。即使到达项目内部，里面的动线也依然让人头疼。
虽然从卫星图上看，项目几条动线很明确，但实际上龙潭水乡水面面积达2万平米，长2.2公里，布局3岛、21桥。
纵横交错的水域，外貌相似的桥梁和景观，导视牌的缺失，让人很难快速到达某个区域。
去年曾经在龙潭水乡逛，人比较少，却遇到好几个人向我问路，找不到某个商店了。这还是人少的情况下，如果人比较多，混乱的动线会让消费者头皮发麻，严重影响逛街体验，如果兜了几圈还是回到原地，没几个人愿意再来逛。
6经营者与商家是一根绳上的蚂蚱
2013年4月，龙潭水乡开街运营，各种促销活动，加上尝鲜效应，开业头三天保守估计涌入13万游人。
当时媒体报道，这几天，龙潭水乡里的商家，尤其是餐饮的商家们简直笑欢了。一家豆花店老板说，周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板，面对满当当的大堂，忙得不可开交：“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额”。
如今，繁华景象只是昙花一现，运营的商家只有几家，多是普通小吃，大部分店铺关门歇业，曾经风光的乌篷船从水里来到旱地，可谓极大的讽刺。
文旅项目开发周期长，刚开始需要漫长的培养期，有经验的开发管理者会免收两三年的租金，或者只收取营业额的10\%左右的营业额作为租金，运营者和商家要共同度过市场培育期，同时经营者还要联合商家持续开展各类营销活动，确保人气的热度。
裕都公司作为项目的运营者，对商家收取租金是固定的，据媒体报道：
一家名为山珍九斗碗的酒楼，戴着眼镜的老板娘清闲地坐在外面喝茶。2012年2月份，她和丈夫盘下了这个地方，光装修就花了100多万。因邻近大门，生意刚开始相对要好些，那时房租每月接近3万，现在因为生意惨淡，房租降到了现在的16000元每个月，但仍然每月存在严重亏损。为此，她辞退了所有员工，在店门口一块“如厕收费5角”的招牌引起了记者的注意。老板娘无奈的说：“园区内公厕早就坏了，裕都公司又不管，游客只得在我这里如厕，我收点费用多少填补一下亏损。”
同时因开业后人气迅速下降，商家营业额直线下降，部分商家开始拖欠租金，裕都公司裕都公司一纸诉状把部分商家推上了被告席，诉商家不履行租赁合同，要求对租金价格、租金支付方式、违约责任进行约定。
管理者和商家是一荣俱荣的利益共同体，有困难需要共同面对，如果刚刚出现些问题，就要对簿公堂，怎么不让商户寒心，怎么可能用心经营。
失了人心，大势已去，衰败在所难免。
7文旅项目：没那么简单
龙潭水乡，从盛极一时到现在沉寂衰落，恰恰说明了文旅项目开发运营过程中，每个环节都用不当的问题，当每个问题累积时，系统性失败就会像雪崩一样出现。
文旅项目不像高周转的住宅项目，前期一定要慢，不把系统性的问题考虑清楚并有应对之策，等投入真金白银，再收回就举步维艰了。
据说，龙潭水乡投资了20亿元，现在只能孤零零的与厂房作伴，如果这20亿元购买天府新区的房子，开发商的脸会笑歪的！
（观点来源于产业成都特邀专家张彦涛先生）