烟台高铁新区规划最新消息
烟台应重点发展哪些区域？
烟台应重点发展哪些区域？
烟台应重点发展哪些区域？
烟台整体东西狭长，莱山区环境优美，开发区工业集聚，从长远来看，应发展哪个区域为宜？
烟台这座城市，发展成目前东西狭长的格局状态，是受地形环境影响的，以前的烟台市中心（也就是芝罘区）建成区只集中在红旗路以北，南大街、北马路那一区域，近十几年才发展到了现有规模。整体来说烟台的的重点发展区域有很多，但是很多地方受地貌影响，这也是烟台发展的掣肘。
首先说莱山区，莱山区滨海中路沿线是烟台风光最好的地脚，但发展基本趋于饱和，往东（包含高新区）基本到了牟平区地界，往南过了金斗山路，莱山机场、烟台植物园、辛安河所在位置，大部分是山体，发展局限。等高新区、轸大路、迎春大街周边区域发展建设完毕，莱山区基本就没有多少地方可供开发。
再说牟平区，牟平区最近楼盘一个接一个的开发，但牟平区离烟台市区较远，商业及第三产业注定比不了老芝罘。而离开发区更是望尘莫及，不能很好地与开发区相互交融，所以在发展传统行业以及工业上显得后劲不足。
芝罘区，芝罘区作为传统烟台市的中心，近几年城建发展被莱山区以及开发区超越太多，尤其是老城区的更新，以及幸福片区、只楚片区的建设落后太多。但随着南部黄务的崛起，以及近期规划芝罘湾的开发，相信芝罘区在未来发展上还是重中之重的。
开发区，烟台近些年的经济支柱，开发区的发展从来都是迅速果断的。随着烟台西港区的崛起，八角湾区的规划，加上烟台机场二期的建设，开发区肯定是烟台未来发展的绝对高地。
总之，烟台的城市发展，受地形影响非常大，从城市的整体情况以及地貌上看，烟台后期重点发展区域应当是芝罘区和开发区，莱山区更多的是居住功能。
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烟台应重点发展哪些区域？
不是应该重点发展哪个区域，而是那个区域最有前途。
从烟台地形看，由于山体阻挡和区域限制，福山、莱山和芝罘区只能向南，开发区向西北蓬莱方向发展。
从居住环境来说，莱山最优。从GDP、税收、效率来说，开发区最强。从城区规划建设来说，开发区也最强。从交通来说，开发区更是最好（未来环渤海高铁、烟大海底隧道，加上机场、港口，高速，开发区是烟台的交通枢纽并不为过）。
地理位置虽然决定或限制了发展方向，人口流入意愿和城市发展理念也在无形中起到了不可忽视的作用。
一个地区人口流入越多就越发达，这从发达城市或国家都可以验证，所以这个思维和逻辑需要摆正，才会有个正确的判断。 最简单的话——越是毛病多的地方越穷，越穷的地方毛病越多。 所以芝罘区多年还是那个老样子。这甚至从生活中的细节就可以判断，比如道路上摄像头的多少、罚款名目及多少、办事效率和态度等等。
从资源角度来说，从各区域的学校、商业、医院等未来规划建设的数量上，能大概判断出人口流入水平。 这里有个误区，就是增量还是存量。 比如说芝罘区几年前还是烟台唯一的主城区，人们去芝罘区都叫去市里。 学校等资源一定是最多的，但它的资源是存量（不进则退，学校、医院等外迁，存量资源也在减少）。 增量是在莱山和开发区中，已经建设或计划建设的最多。 不同的是，莱山区有政府搬迁的拉动作用，这个差别很大，话题也有点敏感，自己脑补吧。 早期我曾提出——是跟随政府利益者走，还是跟随产业人口趋势走，是见仁见智的问题。 我倾向于后者——拥抱趋势，紧随趋势。
从另一个有争议的资源来说，就是靠海优势。 靠海对居住虽然各有利弊，俗话说“亲海不近海”，但很显然，靠海就是沿海城市的最大优势。 这一点从世界所有沿海国家的发达也是可以验证。所以，抛开公婆之争的细节，尽可能找到问题的本质——离海越远优势自然越少。 这是分析烟台各区域发展和房产价值很重要的一个逻辑。 。
从人口角度来说，由于城市化已经处于后期（农村年轻人口基本已经绝迹，年老的不会再折腾），加上烟台对外的吸引力不强，人口的流入减缓会限制城市的扩张。 所以包括外围较远的牟平区，及其他区域再向外扩张难以形成气候。而蓬莱纳入烟台后，蓬莱本身对外的知名度并不亚于烟台，开发区至蓬莱之间还有很大的空档，再加上八角一带定位于烟台的副中心，开发区的招商引资和办事效率又很强。所以未来城市扩张和发展的大方向就在这里。